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Maklervertrag: So gelingen Rücktritt oder Widerruf

Nicht immer ist ein Makler so erfolgreich wie gewünscht. Der Kunde des Maklers wird daher in einigen Fällen vom Maklervertrag zurücktreten wollen. Wie der Widerruf gelingt, erfahren Sie hier.

1. Was ist ein Maklervertrag?

Alle Maklerverträge haben eine Gemeinsamkeit: Ein Makler soll einen Vertragsschluss herbeiführen oder zumindest einen Vertragspartner für seinen Auftraggeber finden und erhält hierfür eine Vergütung (Provision).

Im Einzelnen unterscheidet man verschiedene Arten von Maklerverträgen. Am häufigsten sind Folgende:

  1. Der Immobilienmakler führt Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter einer Immobilie zusammen.
  2. Bei der Darlehensvermittlung vermittelt der Makler dem Verbraucher einen Darlehensvertrag.
  3. Der Versicherungsmakler berät den (zukünftigen) Versicherungsnehmer und bietet diesem passende Versicherungen an.

Der wohl im Alltag präsenteste Maklervertrag ist der Immobilienmaklervertrag. Daher wird sich dieser Beitrag auf ihn konzentrieren. Ausführungen können jedoch auf andere Arten von Maklerverträgen übertragen werden, da dieselben Grundregeln gelten:

Der Makler ist grundsätzlich nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Er muss sich also nicht einmal um die Vermittlung eines Vertrages bemühen.

Im Gegenzug kann der Auftraggeber sich auch selbst um den Vertragsschluss bemühen. Des Weiteren erhält der Makler seine Provision erst, wenn er seinem Auftraggeber einen Vertragsschluss oder passenden Vertragspartner vermittelt hat.

Beispiel: Immobilienmakler M soll für Hauseigentümer E einen Käufer suchen. M sucht monatelang vergeblich nach einem Käufer und möchte von E nun für seine Mühen Geld haben. M hat hier keinen Anspruch auf seine Provision. Diese wird erst mit Vertragsschluss fällig.

Beim Immobilienmakler vereinbaren die Parteien oftmals,

  • dass der Makler tätig werden muss
  • der Auftraggeber keinen weiteren Makler beauftragt („Alleinauftrag“)
  • und dass der Auftraggeber die Immobilie auch nicht ohne Hilfe des Maklers verkauft oder vermietet („qualifizierter Alleinauftrag“).

2. Wie beende ich einen Maklervertrag?

Während im Alltag die Begriffe „Rücktritt“, „Widerruf“ und „Kündigung“ oft synonym verwendet werden, versteht der Jurist unter ihnen unterschiedliche Vorgänge.

Zwar führen diese alle zur Beendigung des Maklervertrags, sie haben aber unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen. Es ist daher wichtig, zwischen Widerruf und Kündigung eines Maklervertrags zu unterscheiden.

Einen „Rücktritt“ im juristischen Sinne vom Maklervertrag gibt es nicht. Spricht man von einem „Rücktritt“, handelt es sich hierbei entweder um eine Kündigung oder einen Widerruf.

a) Kündigung

Mit der Kündigung löst sich der Auftraggeber des Maklers vom Maklervertrag. Im Rahmen der Kündigung ist die Unterscheidung zwischen befristetem und unbefristetem Maklervertrag wichtig.

Bei einem befristeten Maklervertrag, der eine bestimmte Laufzeit hat, ist eine grundlose Kündigung ausgeschlossen, da der Maklervertrag nach der festgelegten Zeit automatisch endet. Der Makler soll auf die Gültigkeit des Vertrags über diese Dauer vertrauen dürfen.

Der Auftraggeber kann den befristeten Maklervertrag allerdings außerordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung kann aber nur erfolgen, wenn der Auftraggeber einen wichtigen Grund zur Kündigung hat. Dies ist der Fall, wenn ihm die Fortsetzung des Maklervertrages unzumutbar ist. Die Unzumutbarkeit wird unter Betrachtung des Einzelfalls ermittelt:

  • Welche Interessen hat der Makler?
  • Welche Interessen hat der Auftraggeber?

Beispiel 1: Immobilienmakler M soll für E ein Haus verkaufen. Er verpflichtet sich, 8 Monate lang aktiv nach Käufern zu suchen. Trotz dieser Vereinbarung bemüht M sich monatelang nicht im Geringsten, einen Käufer zu finden. E sagt M schließlich, dass er ihm wegen seiner Unzuverlässigkeit kündige.

E konnte außerordentlich kündigen. M hatte sich verpflichtet, wirklich tätig zu werden. Indem er sich nicht an diese Vereinbarung hielt, hat er seine vertraglichen Pflichten schwer verletzt und das Vertrauen des E enttäuscht. Die Fortsetzung des Vertrages war E daher unzumutbar.

Beispiel 2: Bei einer Besichtigung sagt M zu einem potenziellen Käufer: “Sie sollten auf jeden Fall noch einmal den Preis verhandeln. Der E ist ein Dummkopf und lässt sich leicht über den Tisch ziehen.“ Der E erfährt von diesen Worten. Auch hier kann E außerordentlich kündigen. Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers bestmöglich wahrnehmen. Im Beispiel hat M den E aber nicht nur beleidigt, sondern auch sein wirtschaftliches Interesse geschädigt.

Erfährt der Auftraggeber von dem Kündigungsgrund, ist Eile geboten: Die außerordentliche Kündigung muss dann innerhalb von 2 Wochen erfolgen. Möchte der Makler den wichtigen Grund wissen, muss dieser ihm mitgeteilt werden. Mit Zugang der Kündigung ist der Vertrag mit sofortiger Wirkung beendet.

Aber noch einmal: Die außerordentliche Kündigung ist die Ausnahme! Grundsätzlich soll ein befristeter Maklervertrag für die Laufzeit des Vertrages aufrechterhalten werden.

Ein unbefristeter Maklervertrag gilt zeitlich unbegrenzt. Ohne besondere Vereinbarung im Maklervertrag ist dies der Grundfall. Der Auftraggeber des Maklers kann dann zu jeder Zeit und ohne Angabe von Gründen kündigen.

Beispiel: Immobilienmakler M soll die Wohnung der Frau F verkaufen. Mit der Zeit kommen der F Zweifel und sie will die Wohnung lieber behalten und doch nicht verkaufen. Sie schreibt daher dem F eine E-Mail mit dem Inhalt „Verkauf abgesagt. Ich behalte die Wohnung.“ Die Kündigung der F ist wirksam. Sie braucht keinen besonderen Grund zur Kündigung und muss dem M auch nicht ihre Beweggründe mitteilen.

Die jederzeitige grundlose Kündigung kann aber vertraglich ausgeschlossen werden. Dann bleibt dem Auftraggeber auch hier nur die außerordentliche Kündigung.

b) Widerruf

Von der Kündigung strikt zu unterscheiden ist der Widerruf. Während die Kündigung nur für die Zukunft wirkt, bringt der Widerruf den Maklervertrag auch für die Vergangenheit zum Erlöschen.

Ein Widerruf kann jedoch nur in den gesetzlich bestimmten Fällen erfolgen. Wichtigste Voraussetzung ist zunächst, dass der Auftraggeber Verbraucher ist. Das ist jeder, der den Maklervertrag nicht zu gewerblichen oder selbstständig beruflichen Zwecken abschließt.

Beispiel 1: Friseurmeisterin F sucht eine Immobilie für ihren Laden. Sie beauftragt per E-Mail Immobilienmaklerin M mit der Suche. F schließt den Maklervertrag hier im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit ab. Sie hat daher kein Widerrufsrecht.
Beispiel 2: Friseurmeisterin F sucht eine Wohnung. Sie beauftragt auch hier die M mit der Suche. F schließt den Maklervertrag hier nicht im Rahmen ihres Gewerbes, sondern zu privaten Zwecken ab. Sie hat daher ein Widerrufsrecht.

Besonders relevant ist der Widerruf aufgrund eines Fernabsatzvertrages (§ 312c BGB). Darunter versteht man einen Vertrag, der zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer (dem Makler) mittels Email, Telefon, Brief, Internet oder anderen Fernkommunikationsmitteln geschlossen wird.

In diesen Fällen ist ein Vertrag schnell abgeschlossen. Ein Klick reicht oftmals, gründlich überlegt ist solch ein Vertrag mitunter nicht. Aus diesem Grund soll der Verbraucher den Fernabsatzvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen können.

Der Makler muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehren. Erst dann beginnt die Frist zu laufen. Ohne Belehrung oder bei fehlerhafter Belehrung läuft die Frist erst, wenn der Verbraucher belehrt wird, spätestens aber nach einem Jahr. Der Verbraucher hat also im Höchstfall 1 Jahr und 14 Tage Zeit, um den Vertrag zu widerrufen.

Der Widerruf bedarf keiner besonderen Form. Er kann also auch mündlich oder telefonisch erfolgen. Um den Widerruf im äußersten Fall vor Gericht beweisen zu können, bietet sich eine E-Mail am ehesten an. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs.

Ein Widerrufsrecht steht dem Verbraucher auch dann zu, wenn der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde (§ 312b BGB). Dies gilt auch dann, wenn der Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume angesprochen und anschließend innerhalb der Geschäftsräume des Maklers ein Vertrag geschlossen wurde. Der Verbraucher soll hier vor einer „Überrumplung“ geschützt werden. Für die Widerrufsfrist gilt oben gesagtes.

Beispiel: Immobilienmakler M spricht Senior S auf der Straße an, ob dieser nicht seine Versicherung wechseln wolle. M könne ihm gute Anbieter vermitteln. Nachdem der S nicht abgeneigt erscheint, bittet M ihn zu weiteren Gesprächen in sein nahegelegenes Büro. Dort schließen M und S einen Maklervertrag ab.

M sprach außerhalb seiner Geschäftsräume gezielt S an und bat ihn umgehend sofort in seine Geschäftsräume. Es handelt sich daher um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag. Der S soll sich den Vertragsschluss aufgrund der „Überrumplung“ gut überlegen und kann den Vertrag daher innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

3. Muss ich den Makler nach Kündigung oder Widerruf bezahlen?

Für den Auftraggeber ist die Frage, welche Ansprüche der Makler bei Kündigung oder Widerruf des Maklervertrags hat, oftmals von großer Bedeutung.

Eine Kündigung wirkt grundsätzlich nur für die Zukunft. Eine Provision muss daher nur dann gezahlt werden, wenn der Makler bereits erfolgreich tätig wurde oder der spätere Kaufinteressent nachweislich durch den Makler z.B. auf die Immobilie aufmerksam wurde. Zum Vertragsschluss muss es nicht zwingend schon vor der Kündigung gekommen sein. Es reicht aus, wenn dies erst nach der Kündigung geschieht, der Makler den Abschluss aber veranlasst hat. Auch ein Aufwendungsersatz für sein bisheriges Tätigwerden (z.B. Kosten für Flyer, Briefe etc.) muss dem Makler nur dann gezahlt werden, wenn dies vorher vertraglich vereinbart wurde (§ 652 II BGB).

Aber Achtung: Der Auftraggeber kann dem Makler schadensersatzpflichtig sein, wenn es sich um einen Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag handelte und der Auftraggeber seine Immobilie vor Kündigung des Vertrags durch einen anderen Makler oder durch Eigeninitiative verkaufte.

Der Widerruf ist rückwirkend. Eine Provision muss dem Makler daher bei wirksamem Widerruf auch dann nicht bezahlt werden, wenn dieser bereits erfolgreich tätig wurde und einen Vertrag vermittelt hat. Dies gilt selbst dann, wenn bereits ein Kaufvertrag geschlossen wurde.

Hat der Verbraucher den Makler jedoch ausdrücklich aufgefordert, bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden, so muss der Verbraucher dem Makler Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen zahlen (§ 357 VIII BGB). Der Makler kann Kunden in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch nicht so stellen, als hätten sie ihn ausdrücklich aufgefordert. In diesem Fall kann das Widerrufsrecht sogar vollkommen erloschen sein, wenn der Makler bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist erfolgreich tätig wurde und einen Vertragsabschluss herbeiführte (§ 356 IV BGB). Dies gilt jedoch nur, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.

Zum Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen folgender Beispielsfall vor dem BGH: Immobilienmaklerin M warb bei einem Internetportal für den Verkauf eines Hauses. Interessent I meldete sich auf diese Anzeige per E-Mail und bat um weitere Informationen. M sendete ihm daraufhin ein Exposé zu. I bestätigte telefonisch dessen Erhalt und vereinbarte einen Besichtigungstermin. Eine Belehrung über ein Widerrufsrecht des I enthielten weder die Anzeige beim Internetportal noch das Exposé. I entschloss sich nach einem Besichtigungstermin zum Kauf des Hauses. Er bezahlte zwar den Kaufpreis, nicht jedoch die Maklerprovision in Höhe von 15.000 €. Ein paar Monate später widerruft I den Maklervertrag.

Der BGH entschied, dass M zwar erfolgreich tätig worden sei und daher ein Provisionsanspruch entstanden sei, der I habe jedoch den Vertrag wirksam widerrufen. Der Maklervertrag sei im Zuge der Übersendung des Exposés und des Telefonats zustande gekommen. Es liege daher ein Fernabsatzvertrag vor. Da M den I auch nicht über sein Widerrufsrecht belehrt habe, habe I den Vertrag auch nicht innerhalb von 14 Tagen widerrufen müssen. Der Widerruf sei daher wirksam. M habe keinen Anspruch auf Zahlung der Provision. (Az.: I ZR 30/15)

Hätte die I den M in diesem Beispielsfall ordnungsgemäß belehrt und er hätte die Maklerin trotzdem zu einer sofortigen Besichtigung aufgefordert, so hätte I gemäß § 356 IV BGB auch ihre Provision verlangen können.

4. Fazit

  • Der Makler ist grundsätzlich nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Dies kann anders vereinbart werden.
  • Ein Provisionsanspruch entsteht jedoch nur, wenn der Makler nachweislich eine Gelegenheit schafft, einen Vertrag abzuschließen.
  • Bei einem unbefristeten Maklervertrag kann der Auftraggeber jederzeit ordentlich kündigen.
  • Bei einem befristeten Maklervertrag kann der Auftraggeber nur außerordentlich kündigen, braucht hierzu aber einen wichtigen Grund. Die Fortsetzung des Vertrags muss ihm also unzumutbar sein. Ist bei einem unbefristeten Maklervertrag die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, so bleibt auch hier die außerordentliche Kündigung.
  • Verbraucher haben bei einem Fernabsatzvertrag oder einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklervertrag ein Widerrufsrecht.
  • Der Widerruf muss grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Belehrt der Makler den Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht, muss das Widerrufsrecht innerhalb eines Jahres und 14 Tagen ausgeübt werden.
  • Forderte der Verbraucher den Makler bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist zum Tätigwerden auf und wurde er ordnungsgemäß belehrt, so muss er dem Makler bei Widerruf ggf. Wertersatz und Provision zahlen.